商业地产的含义很广泛。我们习惯于将以购物中心为基体以及与之关联的大体量商业综合开发统称为商业综合体。凯里森进入中国市场20余年，截至目前已经在中国66个城市有着规划和设计实践，接触的是最前沿的商业和综合体市场。本文结合凯里森与我个人的经验，对我们最为熟悉、每日为之投入工作的、以零售商业为代表的中国购物中心发展做一次回顾及展望。

凯里森（中国）CEO杨砚

中国购物中心的发展现状

受港资及北美驱动的中国购物中心

商业购物场所的发展可以说是一种商业形态的发展。20世纪90年代之前，中国市场的商业模式以百货商场为主，例如北京王府井百货、上海第一百货等各城市百货系统。凯里森自20世纪90年代便介入第一波中国一线城市大型开发进程之中。20世纪90年代末至2000年初，开始涌现第一批屈指可数的大型购物中心，包括凯里森设计的上海港汇恒隆广场及北京东方广场新天地购物中心。港汇恒隆广场由香港恒隆集团开发，是国内第一个真正具有大型购物中心理念和形态的商业综合体产品，这一商业模式的出现与中国改革开放政策及经济发展有着必然的关联。细观中国最早出现的购物中心和持续至最近出现的成功的商业综合体，很多是由港资背景的恒隆、和黄、新鸿基、太古开发。港资带动的商业综合体开发对中国商业模式的影响无疑是巨大的。2004年，华润地产的第一个万象城面世，紧接着在杭州、成都等地建成的一系列万象城都很明显的受到港资地产影响，包括推动万象城发展的华润地产决策层是具有香港购物中心丰富行业经验和驾驭项目开发能力的人物。而香港的购物中心都具有明显的北美特色，深受北美购物中心开发理念影响。纵观过去10年的发展，购物中心在中国的产生和发展，港资在其中扮演着重要角色，且开发理念带有强烈的北美色彩。

购物中心现有模式

什么是购物中心？至今这仍然是一个经常被提及到的概念问题，经过１０年的发展，其形态已经基本呈现。

一类是规模在10~20万平方米的大型封闭型购物中心，此类项目具有完善合理的商业组合，人们可以通过一站式购物满足消费需求。例如万象城，港汇广场等。

另一类则是类似于北京三里屯Village、上海新天地等关注Life Style（快时尚、餐饮、娱乐等）的社区型商业场所。随着城镇化进程，国家政策导向使得更多农村人口向城市人口转变，消费者对这类商业类型的需求也更为强烈，未来发展前景广阔。

发展中必然存在的问题

2000年至今，在被大家所熟知的成功商业案例背后，除了开发商自身对商业零售有清晰的认识之外，资金储备、零售商资源、招商管理能力、商场组合配比、运营资源等都是至关重要的因素。很多开发商对购物中心开发运营的认识并不完善，仍然是以摸索的态度在做商业，因此现阶段由认识不足而引起的资源浪费不可避免，向有成功项目运营经验的企业学习其精髓十分必要。

购物中心商业开发经历了短暂的全部销售型物业，以及现有的限量销售型物业阶段，这也是中国商业地产开发存在的特殊现象之一。与国外商业开发的融资属性不同，中国商业地产开发为应对到融资、回笼资金及后续阶段大型自持购物中心、酒店开发等问题，销售小型临街店铺这一过渡性手段应运而生。虽然这样的问题可能不会在很短的时间内得到解决，但从设计服务的角度来讲，可采取合理的店铺组合、主题性的店铺设计尽量为购物中心营造良好且完善的购物环境。

百货的变迁及其与购物中心的关系

购物中心的发展对传统百货业市场份额造成不小的冲击。就百货自身而言，上海百联、北京王府井等百货企业都在找寻与购物中心或商业地产有关联的发展。1996年前后，百货企业选择加大百货规模向购物中心模式靠拢，入驻一些位于中心城市或二线省会城市的商业地产项目布点经营，并对当地市场做出很正面的影响，这类变异的购物中心或者是变异的百货对于以零售购物中心作为基底的商业开发也是一种不容忽视的现象。这两年，在万象城开发模式的冲击之下，王府井也在寻求新的商业发展策略，例如王府井选择与商业地产商合作开发，又或承租整个购物中心，称之为王府井购物中心。从2012年起，王府井已经开始主导开发几十万平方米的商业综合体。百货的发展与其自身的观念转变是息息相关的，王府井、百联、银泰等所寻求的积极改变使他们走出了百货原有的局限性，对商业地产的健康发展产生了举足轻重的作用。

在中国，购物中心对于百货的需求并不统一。对于中心城市购物中心，从商家组合的角度来看百货店的存在并没有给MALL的运营带来积极效应，因此出现了去百货化的趋势，比如我们现在正在设计的万科第一个大型商业项目——上海万科广场，最终决定不引入百货。而到了二三线城市，尤其是三线的中小型城市，市场仍然对百货有较强的需求。

购物中心未来10年的发展趋势

城镇化推动商业地产

城镇化是推广商业地产发展的主题，一二线城市对原有地产项目的升级换代和改造，以及新城、新市中心商务区的产生，三四线城市的经济发展，都会长足促进新一轮商业化的发展。与此同时，交通体系逐渐成熟，地铁上盖商业会越来越受到追捧，汽车的普及也使得人们倾向于选择交通便利的购物中心，综合体的开发设计对于人流、车流的合理规划也应当受到重视。现有的商业地产开发往往不能和城市地铁交通同步开发，希望今后在城市化的进程中资源越来越优化组合，减少资源的重复浪费。

形态更为丰富

今后的商业地产开发会随着国家政策的开放而愈加开放，未来参与国内商业地产开发的外资企业将不只是港资，欧美的开发商也会推出他们的产品。北美和加拿大的商业地产投资商一直在关注中国的发展，寻求合作机会，最近塔博曼(Taubman Centers, Inc)与王府井便达成合作开发购物中心和商业综合体的战略意向。具有丰富开发经验和运营能力的欧美运营商的介入会把更多的零售商资源引入中国，使购物中心的发展形态更为丰富，为中国商业地产带来巨大改变。国际化进程同时会促进国家政府主管部门制定愈加完善的法规，今后10年商业综合地产的发展会更清晰，更规范。

商业模式精细化

现有的万象城模式或是VILLAGE模式都将稳固发展，对于商业组合的探索和不断成熟的商家会给予其更加清晰的定位。不同的项目匹配不同的店铺，个性化商业大行其道。类似韩国乐天的娱乐和商业相结合的主题商业模式也将呈现，我们目前正在进行的宁波罗蒙城项目就拥有大型的室内外娱乐场所。

Town Center模式

Town Center这一模式已经美国在出现，相信也会成为中国商业开发的新趋势。城镇化发展会促进更多的新城出现，人们无须生活在拥挤的大城市，因为融合小型娱乐、办公、购物、生活功能的Town Center使他们在城镇就能到得到消费满足，并获得与大城市相同甚至更好的生活品质。当然这对于城镇道路、供水、电力、人口规模、现代化程度都有较高的考验。过去30年中国的地产开发的关注点一直聚焦于中心城市，这也预示着今后现代化城镇发展潜在的机遇和开发空间是不容小觑的。

消费观念的转变

中国改革开放至今滋生大批中产阶级消费群体，他们受过良好教育，具有专业知识、较强的职业能力及相应的家庭消费能力；追求生活质量、自身品味和个性化。今后，这一阶层会更加推崇舒适度及个性化，因此会促进中档品牌的发展，反过来商家为了满足这一社会需求也将寻求新的改变，衍生新的商业形态，社区型Life Style Center及邻里型VILLAGE顺应而生、蓬勃发展，地产商也必须更加明确自己的定位，才能立足于市场。

百货积极应对市场变化

在零售行业发展驱动下，今后的百货将不仅仅局限于被动地进行的反思以及为生存所做的转变，中国百货自身品牌发展或许会在若干年后产生积极的变化。改变联营模式转而打造自身品牌，通过自身品牌产生更加强大的效应，使得消费群体对其树立忠诚度，将服务提到一个新的境界，如若如此，中国商业将可以朝着更加规范化、规模化的未来发展、提升。

杨砚

凯里森（中国）CEO/凯里森合伙人

美国华盛顿州立大学建筑学院建筑学硕士

中国同济大学建筑工学士/建筑规划学院建筑规划学学士

拥有20余年建筑实践经验，凭借多年领导中国的业务实践，对中国的市场特性、商业运作及服务有着深入透彻的理解。通过吸引本地高端人才，结合凯里森富有国际经验的资深设计专家投入，领导项目设计的运营策略。他开拓了高效的设计程序及交付模式，在保证设计的原创和高质量以及平衡中美商业运作差异的基础上，既有效地适应中国的开发环境和节奏，同时也为客户带来最优的价值。

注：本文曾刊载于《时代楼盘》100期。